Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью - страница 7

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.

В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендатор, обнаружив недостатки, сообщил об этом Минимущества РФ и арендодателю письмами с приложением акта технического состояния помещения, в которых указал ориентировочную стоимость ремонта имущества и просил заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.

Минимущества РФ и арендодатель дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений ст. 612 ГК РФ не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущества РФ не является арендодателем по договору аренды.

Арендатор заключил договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки и по мере приемки выполненных работ направлял арендодателю и территориальному управлению Минимущества РФ документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.

Учитывая указанные обстоятельства, суд признал произведенное арендатором удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязанностей ответчика освободить арендуемые помещения.

Обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Установление этих характеристик арендной платы в законе и подзаконных актах ГК РФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-нибудь нормативным актом, договор аренды должен обязательно содержать ссылку на этот акт. В противном случае применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре (ч. 2 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон (не чаще 1 раза в год). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 614 ГК РФ).

Высший Арбитражный Суд РФ рекомендует судам при применении ч. 3 ст. 614 ГК РФ исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме ч. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще 1 раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что ч. 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующее закону ч. 3 ст. 614 ГК РФ.