Эксперт № 05 (2014) - страница 17
Обоснованным решением представляется формирование региональных программ капремонта таким образом, чтобы первый трех- или пятилетний период был в основном нацелен на капремонт домов, которые за это время могут перейти в статус аварийных. Это позволит не только уменьшить бюджетные расходы на переселение из аварийного жилья, но и установить минимальный размер взноса в 2014 году по единой, самой низкой границе. В дальнейшем, начиная с 2015 года, размер взноса можно будет плавно увеличивать, дифференцируя его в зависимости от характеристик домов и специфики муниципальных образований, в которых эти дома расположены.
Сдавайте деньги на модернизацию
Сегодня Жилищный кодекс РФ предписывает субъектам федерации утвердить региональные программы капитального ремонта, рассчитанные на 30 лет. Эти программы должны содержать список всех многоквартирных домов, плановую дату капремонта и перечень запланированных работ. Детализируется эта программа краткосрочными планами, которые принимаются на три года, содержат подробную информацию о каждом доме, а также определяют виды и объемы государственной и муниципальной финансовой поддержки.
Основным источником финансирования капремонта в соответствии с новыми нормами Жилищного кодекса должны стать взносы собственников помещений. По экспертным оценкам, минимальный взнос будет установлен в интервале 5–10 руб. за 1 кв. м. Эти взносы собственники жилья будут ежемесячно перечислять либо на специальный счет своего дома в выбранном банке, либо на счет так называемого регионального оператора — специализированной некоммерческой организации. Накопленные деньги должны быть потрачены на полный капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, включая замену всех внутридомовых инженерных систем, реставрацию всех основных конструктивных элементов дома от кровли до фундамента включительно, а также утепление стен.
По оценкам, «именные» спецсчета многоквартирных домов выберут не более 20% собственников жилья, причем в основном в домах, имеющих незначительный физический износ. Оставшиеся 80% граждан будут перечислять взносы на счет региональных операторов. Дело в том, что для того, чтобы организовать перечисление денег на спецсчет дома, надо провести общее собрание жильцов, которое сделает такой выбор. Но российские собственники жилья традиционно пассивны, а выбор в пользу спецсчета надо сделать в течение двух месяцев после официального опубликования региональной программы капремонта. Так что в значительной части многоквартирных домов общие собрания собственников помещений просто не будут проведены и деньги «по умолчанию» будут перечисляться на счет регионального оператора. Следовательно, именно региональный оператор становится ключевым звеном системы капремонта жилого фонда и берет на себя организацию финансирования и проведения всех ремонтных работ. Большая часть этих функций довольно трудоемка, что потребует привлечения значительного количества работников высокой квалификации. При этом использовать средства, полученные от собственников жилья, на оплату труда сотрудников регионального оператора по закону нельзя, так что финансирование его деятельности — а это немалые средства — ляжет на бюджет региона. Однако есть возможность многократно снизить эти затраты: во-первых, за счет применения эффективных программных продуктов, чтобы снизить потребность в персонале, а во-вторых, дав региональному оператору право собирать помимо взносов на капремонт платежи за все виды жилищно-коммунальных услуг в качестве платежного агента (об этом ниже).
Фактически региональный оператор будет обществом взаимного кредитования собственников жилья, причем полная субсидиарная ответственность по его обязательствам возлагается на бюджет субъекта федерации. Ответственность эта распространяется не только на сохранность взносов, накапливаемых на счетах оператора, но и на достаточность накопленных средств для проведения капремонта в каждом конкретном доме в установленный региональной программой срок. Если взносов, собранных собственниками к моменту начала ремонта, недостаточно, то необходимые средства поступают из регионального бюджета. Но как быть, если бюджет региона дефицитный? Очевидно, что в схеме должен присутствовать еще один игрок — кредитная организация.