Эксперт № 43 (2014) - страница 21

— Вы хотите сказать, что в России земля слишком дорогая?

— Во многих регионах ее просто нет! Ее всю давно скупили за три копейки, то есть существует искусственный земельный дефицит.

— И вы обсуждали с президентом Путиным эти вопросы?

— С президентом мы говорили о развитии социальной инфраструктуры. Жилье жильем, но любое жилье не может развиваться без социалки, если речь идет о комплексном освоении территорий. Нужны школы, детские сады поликлиники, полицейские участки, пожарные части, то есть недвижимость, которая не приносит никакого дохода. И мы понимаем, что при цене жилья 30 тысяч рублей за метр себестоимость не может включать в себя социальный объект. Если мы тех же китайцев обяжем построить в Новой Москве еще и социалку, они не согласятся на 30 тысяч. Я уж не говорю о том, что люди, которые покупают дешевое жилье, хотят пользоваться не частным, а муниципальным детским садом и всем тем, что им должно давать государство.

— Что конкретно вы предложили?

— Я предложил подход на основе партнерства государства и бизнеса, когда они делают одно общее дело. На каких условиях? Застройщик, если он работает в сегменте доступного жилья, должен при комплексном освоении территории заложить в своем проекте планировки объекты социальной инфраструктуры. Этот проект планировки утверждает муниципалитет, и он же выдает на него заказ, а застройщик проходит на этот проект государственную экспертизу, экспертизу сметной документации, тоже государственную, и строит этот объект, вводит в эксплуатацию и передает его муниципалитету по себестоимости.

— Не по рыночной цене?

— Нет, и это надо четко прописать: застройщик не имеет права зарабатывать на этом объекте муниципалитета ни копейки! Его проверяет государственная экспертиза, и ему компенсируются только все прямые затраты по этому объекту. Мы предлагаем два механизма выкупа. Если в бюджете нет дефицита и есть возможность в текущем году выделить деньги, то выкуп разбивается по этапам: допустим, 20 процентов — после готового проекта и выхода компании на площадку, 30 процентов — по окончании половины строительно-монтажных работ, еще 30 процентов — по завершении строительства объекта и оставшееся — после ввода объекта в эксплуатацию. Тогда не возникает удорожания проекта в связи с кредитной нагрузкой. Другой механизм — когда бюджет выкупает этот объект после ввода в эксплуатацию, но при этом компенсируются затраты по возмещению кредитной ставки.

— Очень понятная схема, за исключением одного момента. Если у муниципалитета просто нет денег на строительство детских садов, о каком выкупе тут говорить?

— Наш подход позволяет властям, по сути, найти дополнительные источники финансирования. Что происходит? Обычно застройщик строит отдельно от города, а город что-то пытается строить сам по себе. То есть это две разрозненные силы, действующие зачастую неэффективно. Мы предлагаем все организовать иначе. Во-первых, власть участвует непосредственно в проекте планировки территории застройщика, формируя заказ на возведение социального объекта. Во-вторых, она выкупает этот объект у застройщика при условии, что в микрорайоне продано не менее 70 процентов квартир. Таким образом, исключается риск, что застройщик построит жилье, не пользующееся спросом, и городские деньги, которых и так мало, будут потрачены зря, а люди, живущие в другом районе города, останутся без того же детского садика. Обеспечивается адресность городских затрат, поскольку объекты социальной инфраструктуры появляются только в тех местах, где они востребованы большим количеством людей. А дальше: появился значимый объект — появилась в нем заинтересованность на всех уровнях. Я знаю, что на детские сады в рамках нашего самарского проекта городских денег было потрачено всего пять процентов, а 95 процентов поровну поделили между собой федеральная власть и областная. Вот такой результат совместной работы «город—область—застройщик». Так что каждый должен заниматься своим делом: строители должны строить, а власти — формировать, планировать, контролировать заказ. Но все они должны эту телегу тащить в одной упряжке, в одном и том же направлении.