Как заработать первый миллион на недвижимости - страница 5

А теперь смотрим, подходит ли объект по цене? Делаем это по уже знакомой формуле.

(цена квартиры (таунхауса) + миллион (два миллиона для таунхауса) + цена ремонта (из расчета четыре тысячи рублей за квадратный метр всего объекта) + комиссия агентам (пятьдесят тысяч рублей за каждую студию)) / количество студий = средняя цена за студию

Если получилась средняя цена за студию, которая подходит, которая в рынке, за объект можно браться.

Потом сравниваем студии. Одна может быть длинной и вытянутой, а планировку клиенты предпочитают квадратную. Или в одной студии окно большое, а в другой – маленькое. Те, что получше, делаем дороже. Иначе, если цены будут одинаковые, хорошую быстро заберут, а остальные не продадутся. Составь список получившихся студий с квадратурами и ценами.

И приступай к тесту!

Какой такой тест?

Да, ты не ослышался. Мы пока даже не связываемся с владельцем квартиры, но даем тестовое рекламное объявление, чтобы понять, будет ли спрос на наши студии и стоит ли эта квартира каких-либо дальнейших движений. Это правило, кстати, можно применять в любом виде бизнеса. Прежде, чем вкладываться и развивать продукт, попробуй дать объявление на бесплатных площадках и посмотреть, скольким людям нужно то, что ты предлагаешь. Если за первые две недели заявок нет, поверь, их и не будет.

В нашей нише спрос можно понять даже быстрее. Если за первые пять дней вы не набрали хотя бы пять желающих прийти на просмотр, ищем другой объект.

Объявление давай самое простое и бесплатное. Например, на сайте avito.ru при регистрации одно объявление можно дать без оплаты.

Пошли звонки? Ура! Можем переходить к следующему шагу. А напоследок я расскажу тебе про нюансы продажи студий в квартирах и таунхаусах, их плюсы и минусы.

Квартиры можно продавать как в готовых, так и строящихся домах. Главное, чтобы застройщик был надежным. Но таунхаусы мы берем строго готовые. И вот почему. Их строят, в основном, физические лица, а они могут неправильно построить и потом никогда не получить документов на объекты. Плюс большие вопросы возникают с подведением коммуникаций: газ, свет, вода. В квартирах же с этим никогда не бывает проблем.

Зато в таунхаусах есть возможность увеличения площадей! Можно и мансарду надстроить, и пристройку сделать, и никто не будет тебя мучать с бесконечными согласованиями. Да и сами площади больше. Есть своя, хотя бы и маленькая, земля. Значит, и огород устроить, и барбекю во дворе поставить – не проблема. Рядом будет лес, речка или поляна. Все преимущества загородной недвижимости.

Но выход на сделку в квартирах в три раза быстрее. Это логично, потому что в таунхаусах больше студий, и тебе надо найти больше клиентов. По этой же причине в квартирах сделка проходит попроще: нужно договариваться с меньшим количеством людей. А люди нервничают, боятся, что их обманут, им сложно принимать ответственное решение. Ведь большинство покупает квартиру один раз на всю жизнь. К тому же мы работаем в сегменте эконом, там люди зачастую на жилье долгие годы копят и относятся к деньгам с особым пиететом. Ведь чем денег меньше, тем с ними сложнее расставаться. Однако, и заработаешь ты больше! Плюс в загородной недвижимости можно торговаться с продавцами. Они скидывают цену гораздо охотнее, если таун долго не продается.

Студии в квартирах ликвиднее. Но в таунхаусах дешевле цена квадратного метра. У нас была студия в таунхаусе всего за семьсот девяносто тысяч рублей! А ведь она находилась в Подмосковье, там можно было прописаться, и такая низкая цена. Правда, бывает, что в регионах загородную недвижимость переоценивают. Ставят какие-то заоблачные и непонятные цены. Рынок квартир всегда адекватнее и безусловно больше. То есть подходящие квартиры тебе будет легче найти.

В городской студии твой клиент может жить абсолютно обособленно. Такое жилье мало чем отличается от отдельной квартиры, а у нас сейчас не особенно принято дружить с соседями в многоквартирных домах. Никто не ходит с пирожками по квартирам при переезде, как в американских сериалах. В таунхаусах ситуация другая, там студий больше, и они как бы отдельно от всех находятся, что побуждает к тесному общению. В таких студиях клиенты часто дружат семьями, вместе выходят на лужайку пожарить шашлык или погулять с детьми.