Как заработать первый миллион на недвижимости - страница 8

Второй вариант для тех, кто гипотетически хочет одну из студий приобрести себе. То есть заработать не деньги, а жилье. Говоришь так. Хочу купить квартиру и разделить на студии, одну себе заберу, вторую друг уже решил купить, осталось найти одного (два, три, смотря какой объект) клиента. Скажи, что у вас нет возможности купить по отдельной квартире, но вы знаете, что по долям можно купить студии дешевле, и есть на этот вариант деньги. Даже если ты потом передумаешь, но найдешь клиентов на студии, всегда можешь сказать, что решил сам не покупать. Поверь, продавцу, к которому клиенты уже пришли с деньгами, все равно, кто их принес, лишь бы принесли.

Что говорить продавцу, выбирай не только по душе, но и по ситуации. Некоторые любят больше работать с людьми, а не с компаниями. Если человек с порога жалуется, что понаехали агенты, раскручивают невесть на что, лучше сработает вариант «покупаю для себя». Если продавец адекватен и сразу спрашивает, для себя или для бизнеса интересуешься, тогда говори о плане: разделить объект на студии и продать в долевую собственность.

Ты пришел к владельцу с хорошим предложением, а не с троянским конем. Всегда помни о том, что объект неликвидный и долго не продается. Так что работай от вопросов: не спрашивают – не рассказывай. Если, например, говорят, что неважно, что ты сделаешь, главное продай, что ж, тебе повезло. Не надо дополнительно вываливать на человека какую-то историю только потому, что ты ее уже придумал.

На просмотре начни с другого. Сначала задай вопросы и пообщайся. Помни об адекватности. Потом, когда есть с продавцом контакт и ты понимаешь, что объект подходит, предлагай сотрудничество.

В первой части встречи важнее понять, отвечает ли объект нашим требованиям. Вот список «стоп-факторов». Они писаны кровью и обидными денежными потерями. Я ну очень не рекомендую их игнорировать.

– Объект был под судом. Ниже рынка есть варианты с историей: дележка наследства, двадцать собственников или что-то еще неблагоприятное. Обычно есть пометки в свидетельствах и выписках. Любой негатив для человека усиливает страх перед покупкой. Он итак покупает то, что ему не совсем понятно: доли, перепланировка… Все надо объяснять. У нас новый продукт, если добавить темную историю, получится слишком много «но». Собственник, например, сразу говорит, что объект в залоге, но вот-вот его выкупят. Не связывайся! Работай только с объектами, у которых с документами все в порядке.

– В объекте несогласованная серьезная перепланировка. Это ты поймешь на месте, просто сравни планировку с реальностью. Если какие-то неважные вещи отличаются, например, на плане раздельный санузел, а по факту – совместный, то ничего. Но если по плану тут несущая стена, а на деле какие-то деревянные подпорки или огромная ниша – реально проблема. Ведь у нас и своя перепланировка будет!

– Котел индивидуального отопления. Для него нужна отдельная комната с окном, которая не может быть студией, чтобы к нему был доступ у всех жильцов. То есть минус площадь, минус деньги. Если ты выделишь комнату с окном под котел, и все равно посчитаешь прибыль, тогда объект можно взять. Но это редкость. Если мы нарушим правило и поставим котел не отдельно, а в какой-то студии, могут случиться неприятные ситуации. Например, хозяин такой студии улетит в отпуск, а у его соседа вдруг не станет отопления или горячей воды. Что делать? Мерзнуть, пока сосед не вернется? Для нас важно, что мы – не коммуналка. Каждый владелец студии захотел помыться или в туалет – и идет себе на здоровье. Он не зависит от соседей.

– Студия меньше двенадцати квадратных метров (общая площадь без балкона). Когда студии восемь, десять, одиннадцать и двенадцать квадратных метров – проект плохой. Людям должно быть в наших квартирах хорошо. Даже двенадцать метров для некоторых – шок, но жить комфортно вполне можно.

– Большие студии: более двадцати квадратных метров каждая. Пункт об экономике и конкуренции. На рынке есть квартиры от тридцати метров и больше, но не меньше. У нас мало конкурентов-студий. Если мы берем в работу большой объект, мы с этими 30-метровыми квартирами автоматически начинаем конкурировать. То есть мы продаем такую же квадратуру и по такой же цене. Где преимущества? Они есть, если мы продаем маленькие квартиры в несколько раз дешевле. Все студии от двадцати метров – уже не формат «эконом». Плюс, придется больше потратить на ремонт. Цена вырастает. Мы продаем маленькое жилье, такова концепция. Если квартира сто двадцать метров, я сделаю там шесть маленьких студий, а не три большие.