Эксперт № 49 (2013) - страница 59

Для классификации ИП по специфике места расположения терминов в русском языке не нашлось, поэтому используются заимствованные greenfield (на незастроенной территории) и brownfield (на месте существующих предприятий и промзон). Большинство проектов в России, по данным АИПР, — это greenfield-парки, и только каждая четвертая площадка относится к типу brownfield. Такую ситуацию можно назвать парадоксальной, если учесть количество требующих реконструкции промышленных площадок в стране.

Директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Лентек» Максим Соболев так прокомментировал этот парадокс: «Примеров трансформации индустриальной недвижимости достаточно много. Почти каждое предприятие имеет на своей территории мини-технопарки. В большинстве случаев такие мини-технопарки — это простое приспособление старых помещений для нового использования, без какой-либо существенной реконструкции. Примеров масштабной трансформации немного, что обусловлено большим объемом необходимых капвложений».

Московский департамент науки, промышленной политики и предпринимательства провел анализ существующих промплощадок по округам столицы, чтобы определить, какие из них можно преобразовать, а какие — использовать согласно функциональному назначению. В итоге на свет появилось восемь пилотных проектов по редевелопменту крупных промзон в пяти московских округах. По подсчетам чиновников, там можно построить до 30 млн кв. м жилья, а также разбить парки и обустроить общественные пространства. О реанимации промышленности речь, как правило, не ведется.

Аналогичные проблемы характерны и для Санкт-Петербурга. «Вблизи центра города исторически сложилась огромная промышленная застройка. Инициатива перевода промышленных предприятий в Ленинградскую область не находит массовой поддержки у крупных собственников, поскольку она не всегда экономически оправдана, — считает начальник экспертного отдела центра оценки компании “Петербургская недвижимость” Виктория Константинова. — Производственные мощности, как правило, имеют степень износа более 70 процентов, такие здания переоборудуются в складские или в лучшем случае в офисные и сдаются арендаторам». Многие участки имеют массу скрытых проблем (обременения, мелкая и неудобная «нарезка» и проч.), которые затрудняют трансформацию этой индустриальной недвижимости во что бы то ни было.

Greenfield-проекты характеризуются более гибкими условиями реализации, дают возможность оптимизировать инфраструктурные и налоговые издержки, но, с другой стороны, это приводит к появлению целого класса проектов-долгостроев.

По данным АИПР, из 80 рассмотренных проектов индустриальных парков в России более половины составляют частные парки, а с учетом государственно-частных инициатив — их и вовсе 65, что существенно превышает долю собственно государственного сектора. Среди действующих ИП наблюдается еще больший дисбаланс: только два из них государственные, остальные 34 относятся к частным или государственно-частным проектам. Вместе с тем наблюдается рост государственного инвестирования, благодаря чему среди проектируемых парков доля государственных достигает сегодня 40%. Увеличение доли госпроектов отражает тенденцию последних лет, связанную с повышенным вниманием властей к этому действенному механизму привлечения прямых инвестиций.

Занять место

В большинстве регионов ИП создаются по указанию сверху и являются государственными. Отличие Петербурга и Ленинградской области, где сегодня насчитывается около 30 индустриальных парков, в том, что собственный деловой, технический и производственный потенциал дал толчок развитию частных ИП. Неудивительно, что именно здесь проявилась тенденция к конкуренции между частным бизнесом и властью.

«В Ленобласти несколько десятков сельских поселений, глава каждого из которых — сам себе губернатор. И он сам подписывает градостроительные планы и прочую документацию. Зачастую в этих администрациях сидят два-три человека, которые просто физически не могут справиться с разработкой градостроительной документации, — рассказывает Максим Соболев. — И это, безусловно, сдерживает развитие областных территорий».