Машканта.ру - страница 8
3. Можно ли подавать просьбы сразу в несколько банков?
Наличие предварительного ответа не обязывает получать ссуды именно в этом банке. Просьбы можно подать хоть во все банки сразу, вопрос, насколько это целесообразно на этапе проверки, когда торговаться об условиях ещё рано. А просто для уверенности и спокойствия при поиске квартиры достаточно одного единственного разрешения. Кроме того, мы бы не советовали с самого начала заносить свои документы одновременно в несколько банков. Если вдруг выяснится какая-то погрешность в вашей финансовой биографии, двери этих банков окажутся для вас закрытыми. Проверив сначала в одном из них, всё ли в порядке, в следующем вы вносите нужные коррективы в общую картину, при необходимости. То, чего банки стараются избегать, так это конкуренции между своими же отделениями. У большинства крупных банков существует централизованная компьютерная база данных, и служащий любого отделения сразу увидит, подавали ли вы ранее просьбу. Без серьёзных оснований он не сможет перевести ведение ваших дел в своё отделение. Серьёзными основаниями могут служить: давний срок подачи предыдущей просьбы, удалённость того отделения от места покупки и места вашего проживания, сопровождение проекта каким-либо отделением и даже связь вашего посредника с этим отделением. Но перевод папки в другое отделение не является новой просьбой. Все те данные, которые были записаны ранее, сохранятся.
F. Обусловленность разрешения
Любое разрешение банка является условным. Есть такие условия, которые относятся ко всем без исключения. Например, копии документов обязательно должны быть сверены с оригиналами. При покупке квартиры со вторых рук её стоимость должна быть подтверждена шамаутом (оценкой специалиста). Министерство строительства должно подтвердить ваши права на льготные ссуды. До перевода денег из банка покупатель обязан уплатить в счёт стоимости квартиры определенную сумму, обычно 10% из личных сбережений. Перевод денег обусловлен предоставлением документов о том, что квартира свободна от залогов, арестов и других препятствий передачи прав на неё от продавца к покупателю или предоставлением обязательств об освобождении. Кроме этого, банк вправе потребовать выполнения других условий, относящихся исключительно к конкретному случаю. Очень распространено требование уплаты всего личного взноса, в том числе и ключевых, до перевода ссуд. Этим банк хочет исключить довольно частые случаи попадания клиентов в трудные финансовые ситуации из-за отсутствия суммы последнего платежа и невозможности получить квартиру. В таких ситуациях люди часто обращаются к помощи серого рынка ссуд, что в конечном счёте приводит к их полной неплатежеспособности. Если вы попали в такое положение, попробуйте попросить дополнительную ссуду в своём ипотечном банке. Даже если до этого банк выдал вам, что называется, под завязку, он может пойти вам навстречу, так как в противном случае вероятность получить неплатежеспособного клиента очень велика. Один из способов убедить банк отказаться от требования оплаты всего личного взноса до ссуд - предоставить достаточно веские доказательства того, что с последним платежом проблем не возникнет: сберегательная программа, закрытый счёт, деньги на счету близких родственников, возможность, в крайнем случае, продать машину. Перспектива продажи недвижимости в странах бывшего Союза банк не очень убедит. Возможны и другие требования банка, например, к гарантам, особенно к генеральному. В любом случае, получив ответ из банка, поинтересуйтесь, чем он обусловлен, и нет ли у банка к вам особых требований.
G. Документ о правах на льготную ссуду (теудат закаут)
Напомним, что мы не касаемся прав на льготную ссуду и того, как они меняются в зависимости от вашего статуса и региона покупки. Подобные консультации вы без труда можете получить в любом ипотечном банке. Говоря о теудат закауте, мы разберём только вопросы, касающееся его роли в сделке с недвижимостью вообще, и в процессе оформления ипотечной ссуды, в частности.
1. Роль закаута
Как было видно из предварительных расчётов, наличие льготной ссуды меняет процентное соотношение дополнительных банковских ссуд и стоимости квартиры. Во многих случаях это позволяет взять в банке суммы, которые без закаута банк бы никогда не дал, то есть от наличия льготных ссуд иногда зависит, состоится ли сделка вообще. Сам закаут представляет собой документ, в котором определены ваши права на получение льготных ссуд от министерства строительства и условия реализации этих прав. При переводе денег оригинал теудат закаута должен находиться в банке. Если по каким-то причинам он отсутствует, то это может задержать перевод не только суммы льготных ссуд, но и денег банка, что чревато нарушением сроков оплаты по договору. В большинстве случаев процедура заказа закаута вещь формальная и её начинают после подписания договора, а служащий в банке начинает открытие тика (папки), не имея перед собой самого документа, но из расчёта, что наличие льготной части ссуд, указанной в просьбе, будет подтверждено министерством строительства. Однако бывают и сбои, поэтому лучше заключать сделку только после того, как бумага из министерства строительства получена и ваши права подтверждены. Особенно рекомендуем не совершать сделку с недвижимостью до получения официального подтверждения прав при реализации повышенных закаутов неполных семей, а также в различных нестандартных случаях, связанных с изменениями вашего статуса в прошлом.